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物业行业现状与发展思考
发表于:2022-01-26 16:55 分享至:

 

 
 
 前言

 

2021年,对物业管理行业来说,是经历磨砺的一年,也是机遇的一年,地产行业的动荡将物业管理行业推进激流。

 

在行业属性未变,发展逻辑未变的背景下,物业企业在并购热潮下快速扩张规模,行业集中度进一步提升,坚守品质服务为基础的发展根基,树立品牌发展战略,深耕增值服务领域,探索新商业区域运营模式、拓展城市服务赛道,深度融合智慧科技,不断夯实自身竞争力,迈着更殷实的脚步坚定前行,持续推动行业快速成长和发展。

 

 

 
一、
 
房地产市场现状对物业的影响

 

随着国家政策的调整,房地产开发速度放缓,在经历了2015年第一次市场调控,房地产经历了短暂的低点之后,迎来了2016年至2020年又一次爆发。

 

但在进入2020下半开始之后,随着国家声音“房子是用来住”和银行收缩银根等一系列政策更加稳定之后,房地产开发速度明显放缓,市场扩张过快的企业开始回笼资金,但个别房地产企业已无力回天,于是将目光转移到物业行业,精耕细耕物业市场,将是这批房地产企业的下一个重点,继而谋求上市也部分物业企业的目标之一。

 

数据来源国家统计局《2021统计年鉴》

 

 
二、
 
物业企业并购和规模化成为2021年主题词

作为与房地产企业相关的物业行业,在2021年也迎来巨大的变化,并购成为物业行业主题,“大鱼吃小鱼”的案例几乎每天都在发生。

 

据中国物业行业协会不完全统计,2021年,物业管理行业已披露相关信息的并购交易达71宗,涉及并购方33家物业企业。交易金额约333.3亿元,相比2020全年交易总额大幅增长约215.33%,其主要诱因源于房地产行业危机性突发导致物业企业出售。

 

 

并购成为物业行业主题,越来越多的物业企业掌握在少数标杆企业手里,百强企业管理的物业总面积超过国内市场的80%,而TOP10企业占据市场份额高达52.1%。

 

 

 

 
三、
 
物业企业的自有资产与增值业务成为上市估值可能

在物业规模企业中,物业企业自有资产和增值业务是上市估值的主要来源。

 

在TOP10物业企业中,基本都是房地产开发企业的自有物业,地产开发结束后,留下大量房产用于物业经营。

比如绿城地产的售楼处,绝大部分都作为物业经营用房,经营范围主要以社区半径为主的围绕健身、超市、教学辅导、社区食堂、书吧、二手房经纪等。

 

当大量的同一类型业务在实现全国覆盖时,光固定资产就形成了规模化、产业化,类似这种产业化的估值就成为上市可能。这些物业企业的规模与经营占领,在未来的行业抢占市场竞争中,早已夯实基础,立于不败之地。

 

 
四、
 
物业企业面临的变化的应对措施

而物业企业作为服务性行业,被越来越多的大企业所关注,增幅物业行业目前正处于快速发展阶段。物业行业是劳动密集型企业,技术含量低,门槛低是很多人的误解。

 

伴随着用工成本上调、物价上涨,物业公司的运营成本不断升高。众多物业公司纷纷改善运营方式、管理手段,将基础物业服务逐步外包,以求在保证服务质量的同时,尽可能的提升效能、释放劳动力。

 

 

☞物业品牌建设迎来“窗口期”,品牌建设进入觉醒时代

 

在政策、资本、科技等多重重因素的推动下,物业管理行业进入发展的黄金十年,以更加独立的姿态、更多元的服务组合、更贴近民生的社会属性赢得公众的认可。

 

我们认为随着年内大规模并购频发,集中度的快速提升,企业之争、规模之争、服务之争将逐步转化为品牌之争,品牌建设的重要性不言而喻,品牌焕新则是现阶段企业品牌建设的重中之重。

 

 

 

☞“服务、科技、空间、特色”引领品牌新主流方向

 

自 2015 年起,物业服务企业尝试进行品牌定位的调整,以顺应物业管理行业随着时代发展而不断进化的“内涵”,向广大客户群体诠释对于服务的理解以及未来的憧憬。通过分析总结可以看出,物业服务企业品牌焕新表现出四大主流方向,即“服务、科技、空间、特色”。

 

 

 

☞升级服务标准,基础服务不断细化

 

“十四五”时期,我国的经济发展主题是高质量发展,对物业行业来说,“服务品质化建设、标准化建设升级”成了关键词,部分头部企业积极探索打造一套全新的物业服务标准, 引领行业发展。

 

如金茂物业打造《高端住宅物业服务体系》,在基础服务领域提出“360°+24H” 的理念,守护社区高品质发展。精准把握市场需求发展多元业务,助力业主满意度提升。

 

 

☞精准把握市场需求发展多元业务,助力业主满意度提升

 

物业服务企业通过整合各方资源,创新开发社区增值服务项目,同时根据业主生活实际需要,有选择地拓展重点业务,提高企业收入同时提升业主对物业服务的满意度。

 

如碧桂园服务致力于成为“全周期社区生活服务整合运营商”,围绕社区成熟发展周期、业主家庭成长周期和房产价值周期,整合家政服务、增值创新服务、拎包入住、房地产经纪、社区传媒、园区空间服务等业务。

 

 

☞智能科技加速应用,便捷智慧社区逐步成型

 

物业管理作为典型的劳动密集型行业,随着规模的不断扩张,一方面可能会使企业的人力成本支出迅速增长,另一方面如果企业的服务标准化建设跟不上企业的扩张速度,可能导致服务品质滑坡,损害业主满意度。

 

企业为避免在扩张过程中出现此类问题,正在加速布局智慧社区,力求控制和降低成本,维护业主对物业服务的满意度。

 

 

☞加强社区人文建设,积极推动社区共建

 

物业服务企业除了专心做好合同约定的服务工作外,还要与业主真正融合到一起。社区文化建设就是消除业主与物业服务企业之间隔阂非常有效的润滑剂。

 

通过打造丰富多彩的社区文化生活,为业主营造尊贵、和谐、健康、成长、开放的建业式生活方式,与业主一同筑就有爱、有温度的人文社区。通过高频次、高质量的社区文化建设,社区新生活为业主提供交流、展示的平台,加强邻里之间的友好互动,定义中国式新型邻里生活方式,才能赢得了业主信任和称赞。

 

 

☞人才加码,助力物业服务水平提升

 

目前,专科学历仍然是物业行业的主要人才组成,据不完全统计,在物业百强企业中,专科学历占比为29%,远低于其它规模性行业。但人力资源是物业服务企业的核心所在,它决定企业的未来。

 

从企业发展的角度看,因为行业扩张的需要,物业服务企业对人才的依赖程度达到了历史新高水平,企业除了需要高端人才进行科学管理和战略指导,更需要高素质基层员工的奉献,物业基层员工距离业主最近,员工综合素质会直接被业主评价,影响业主对企业的整体满意度。

 

 

☞开展社区增值服务,让生活服务和空间成为主要方向

 

2021 年,十部委通知明确鼓励物业服务企业探索“物业服务+生活服务”模式,满足居民多样化多层次居住需求。疫情常态化也使居民生活消费习惯发生了较大改变,增值服务潜力得到进一步释放。

 

物业服务企业积极围绕社区资源和业主资产,不断开展新的增值服务业务,拓宽服务边界和业务领域,同时不断深化社区服务体系,从需求、产品、渠道等多维度推进,开发适合业主的增值服务产品,促成社区生活服务收入的高质量快速增长。

 

 

可以预见,未来5-10年中,品牌建设、精细化服务和增值服务成为物业行业主题,在以社区为主的现代城市“村落”中,这类物业企业的整体竞争力与营收力,将会形成以点带面的区域延伸。

 

其它中小型的物业企业要想突围,实现自我价值,首先要夯实自我基础,将自己的一亩三分地经营好,服务好,打造不输于龙头物业企业的区域竞争力,才能在未来行业竞争中占有一席之地。

 

物业总李世宝投稿

 

 

参考:《中国房地产报》、《中指物业研究》

 

 

 
 
 
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